Wie wird der Wert einer Immobilie bestimmt?

Um den Wert einer Immobilie sachgenau bestimmen zu können, ist es zunächst notwendig zu definieren, welchen Zweck die Bewertung der Immobilie verfolgt. Hierbei kann zwischen Marktwert, Verkehrswert sowie Beleihungswert unterschieden werden. Der Verkaufspreis der Immobilie bestimmt sich nach den aktuellen Gegebenheiten des Objekts und nimmt Rücksicht auf die Marktsituation.

Diese Merkmale nehmen Einfluss auf den Wert der Immobilie

Lage der Liegenschaft
Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksgröße
Energieträger und Gebäudetyp
Ausstattung der Immobilie
Baujahr und Bausubstanz
Stand der Modernisierungen
Renovierungen und Sanierungen
Mietertrag und Mietverträge
Entwicklungspotenzial und Bebauungspotenzial

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Die Verfahren zur Immobilienbewertung

Die Bewertung einer Immobilie kann durch unterschiedliche Verfahren erfolgen. Möglich sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Beispielhaft möchten wir Ihnen das Sachwertverfahren vereinfacht erläutern.

Das Sachwertverfahren zur Bestimmung des Immobilienwertes wird in den meisten Fällen angewendet. Es fokussiert sich – wie der Name schon vermuten lässt – auf die vorhandenen materiellen Gegebenheiten der Immobilie. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage des Bodenwertes, des Gebäudesachwertes sowie der Marktanpassung.

Zunächst wird der aktuelle Bodenwert der Liegenschaft bestimmt. Dieser ergibt sich aus dem Bodenrichtwert sowie der Grundstücksgröße.
Im zweiten Schritt werden die theoretischen Herstellungskosten der Immobilie berechnet. Die Herstellungskosten werden auf statistischen Daten basierend pro Quadratmeter errechnet und dann mit der vorhandenen Grundfläche des Gebäudes multipliziert. Dabei ist wichtig zu beachten, um welche Art von Gebäude es sich handelt und wie es um den Standard der Immobilie bestellt ist. Außerdem müssen die aktuellen Baupreise berücksichtigt werden.
Nachdem die Kosten der Herstellung ermittelt sind, werden diese auf die Nutzungsdauer des Gebäudes angewendet. Faktoren wie Abnutzung, notwendige Renovierungen oder Sanierungen und weitere wertmindernde Umstände werden eingepreist.
Nachdem die vorhandenen Sachwerte bestimmt sind, werden der Bodenwert sowie der materielle Wert des Gebäudes addiert. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert der Immobilie.
Schlussendlich muss die aktuelle Nachfrage auf dem Immobilienmarkt für die Immobilie bestimmt werden. Hierzu verwendet der Sachverständige einen Faktor, welcher die Marktsituation widerspiegelt.

Selbstverständlich stehen wir als Sachverständige für die Wertermittlung von Immobilien Ihnen auch für die Ermittlung des Wertes im Ertragswertverfahren sowie im Vergleichswertverfahren zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!